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莫开伟
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[原创]老旧小区改造,一二线城市房价还会否出现大涨?
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莫开伟 于 2019/7/7 13:22:57 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员

    6月19日,国务院常务会议抛出一个重磅政策——部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。据住建部在新闻发布会上表示,经过摸底排查,截至5月底,各地上报需改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人,也就是说老旧小区改造将惠及全国所有一、二线城市的居民。

    推出老旧小区改造,还是确有必要,因为大部分一、二线城市的不少居民小区,最短的房龄都有20年了,当年在设计上不尽完善,还有许多公共设施比如煤气管道、光缆线等等都没预留位置,很多走外线,像蜘蛛网一样十分难看,不仅影响了城市美化,也带来了许多安全隐患,不利于提高城市品味和民众生活幸福指数。同时,目前国家在投资拉动经济上出现疲软态势,也没有更好的投资办法可实施,改造老旧小区无疑成为拉动中国投资增长和刺激经济发展的又一重大刺激政策,既能将国家民生工程落到实处,又能带来更多的投资机遇,从而为打开中国经济持续增长创造有利条件。

    

    这个政策一出台,有媒体把旧改定义成堪比棚改的新4万亿元刺激计划,觉得这一政策为全国楼市带来新的阳光雨露,所有的房地产开发商及房产中介们如同打了“鸡血”,热血沸腾了,以为新的投资机会、新的赚钱机会又再次降临中国大地,不少房地产商在未来的老旧小区改造中又将赚得盆满钵满,对未来也充满了无限的憧憬,正蠢蠢欲动。

    这项政策对于一、二线城市生活的居民来说,他们的心里也是五味杂陈,因为虽然可能老旧小区改造能让自己住上宽敞、设备齐全、管理先进的小区,对居住环境改善和生活质量提高都将提供优良的条件。但同时,他们心里也是上下打鼓,担忧老旧小区改造是否会因此加大自己的居住成本,还有一部分涌入一、二线城市的居民更加担心,老旧小区改造是否会成为推动一、二线城市房价再度大幅上涨的新动因?

    

    民众的这种担忧也并非多余,更不是杞人忧天。因为2015年至2019年的三、四线城市的棚户区改造,虽然在亮化城市、改善城市居民等方面发展了重要作用,但也确实带来了房价大幅上涨这个副产品,推动了三、四线城市房价的飞快上涨,让三、四线城市的大量年轻人遭受了高房价侵袭之苦。

    而且,大家记忆犹新的是,当年棚户区改造的钱大都是由央行掏的腰包。2014年央行为了支持棚户区改造,创造了新工具抵押补充贷款PSL。短短5年时间,央行通过PSL印了33795亿元;而央行口袋里的钱都是基础货币,还没有算上货币乘数;如果按照当时的存款准备金来算,货币乘数约等于5,33795亿元流通后就能变成近17万亿元。尤其是后期棚改货币安置政策,这么多货币流向市场显然成了拉升三、四线城市乃至全国其他城市房价的有生力量。棚户区改造的三年时间里,正是三、四线城市房价飞速上涨的三年。看到这个问题之后,目前中央政府已开始收缩三四线城市的棚户区改造数量,就全国来说,可能压缩还不止50%的棚户区改造数量。

    

    很明显,棚户改造推升了三、四线城市的房价,而老旧小区改造无疑也会再次推高一、二线城市的房价,这个问题就值得警惕了,因为现在一、二线城市的房价本来就已经很高了,尤其是北上广深等一线城市的房价不少接近天价,确实不能再高了。当然,大家也不用太过担心,最终得看老旧小区改造的资金来源是从哪个口子流出的,如果依旧由央行出钱来推进老旧小区改造,那一、二线城市房价再度上涨应该没有什么悬念,可如果老旧小区改造的资金由地方政府出大头、被改造小区居民出小头,中央政府财政适当补贴一部分,那么老旧小区的改造,可能对一、二线城市的房价就不会有太明显的拉升作用。

    至于新一轮老旧小区改造到底会否拉升一、二线城市的房价,一切都要看资源来源,一切都要看结果,我们现在千万不能提前下房价上涨的结论,因为太过早下结论,会对老旧小区改造带来负面影响,我们还是应该做中央政府决策的坚定拥护者和支持者!

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